정비사업 감정평가

URBAN REDEVELOPMENT

정비사업 감정평가

재개발·재건축은 감정평가가 가장 촘촘하게 개입하는 분야입니다. 조합원의 권리와 분담금을 좌우하는 숫자가 여기서 나오기 때문에, 사업 단계마다 목적이 다른 평가가 필요합니다.

사업 초기

사업성 · 추정 단계

조합을 세우고 방향을 정할 때 필요한 개략적인 검토.

추정 종전자산 평가
사업성 검토를 위한 자문
정비기반시설 평가
국·공유재산 처분·매각을 위한 평가

관리처분

권리와 분담금이 정해지는 단계

조합원에게 가장 중요한 평가가 이 단계에 몰려 있습니다.

관리처분을 위한 종전자산 감정평가
관리처분을 위한 종후자산 감정평가
비례율 산정의 기초가 되는 평가
분양가상한제 분양가 산정 관련 자문

청산 · 보상

나가는 분과 정산하는 단계

분양신청을 하지 않았거나 동의하지 않은 분들과의 정산.

현금청산 협의를 위한 평가
매도청구에 따른 평가
손실보상 협의·수용재결 관련 평가

세무 · 부담금

사업 과정에서 생기는 세금

정비사업은 진행 중에도 과세 문제가 계속 발생합니다.

현물출자 자산의 평가
부가가치세 과세표준 안분을 위한 평가
개발부담금 관련 개발비용 산정 및 자문
조합원 개인의 양도·상속·증여 관련 평가

조합원이라면 이것부터 아셔야 합니다

내 종전자산 평가액이 높게 나오면 무조건 유리하다고 생각하기 쉽지만, 실제 계산은 권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율, 분담금 = 조합원분양가 − 권리가액으로 이루어집니다. 절대 금액이 아니라 조합원들 사이의 상대적인 크기가 결과를 좌우합니다.

감정평가와 정비사업 관리(PM)는 관계 법령상 같은 사업에서 겸할 수 없습니다. 본 법인이 정비사업 관리(PM)를 맡은 사업장에서는 그 사업의 감정평가를 수행하지 않으며, 반대의 경우도 같습니다.

위 항목은 정비사업에서 감정평가가 쓰이는 대표적인 경우를 사업 단계별로 정리한 것입니다. 실제 필요한 평가의 종류와 시점은 사업 유형(재개발·재건축·소규모주택정비)과 조합 정관, 지자체 조례에 따라 달라집니다.

HOW IT ADDS UP

분담금은 이렇게 정해집니다

조합원이 가장 많이 묻는 것은 “내 평가액이 얼마인가”이지만, 실제로 손에 잡히는 숫자는 그 다음 계산에서 나옵니다. 세 개의 식이 순서대로 이어집니다.

비례율 = (총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산 총가액

사업 전체가 얼마나 남는지를 나타내는 비율입니다. 조합원 개인이 아니라 사업장 전체에 하나로 적용됩니다.

권리가액 = 종전자산 평가액 × 비례율

내 재산이 이 사업 안에서 갖는 권리의 크기입니다. 평가액 자체가 아니라 여기에 비례율이 곱해진 값이 기준이 됩니다.

분담금 = 조합원분양가 − 권리가액

실제로 더 내야 하는 돈입니다. 권리가액이 조합원분양가보다 크면 반대로 돌려받습니다.

평가액이 높다고 무조건 유리하지는 않습니다. 비례율은 종전자산 총가액으로 나누어 구하므로, 모두의 평가액이 함께 오르면 비례율이 그만큼 내려갑니다. 결과를 좌우하는 것은 절대 금액이 아니라 조합원들 사이의 상대적인 크기입니다.

계산 구조의 근거: 한국부동산원 「도시정비사업 표준 실무편람」(2025) 107쪽. ★ 다만 권리가액을 「종전자산 평가액 × 비례율」로 볼 것인지는 조례와 조합 정관에 따라 달라질 수 있습니다. 국토교통부 주거정비과-4125(2023. 3. 20.) 회신은 이 질의에 확답하지 않고 관할 구청장에게 문의하도록 안내하고 있습니다. 실제 사업장에 적용할 때는 해당 조합의 정관과 관할 지자체 조례를 함께 확인하셔야 합니다.

CASH SETTLEMENT

분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나

분양신청을 하지 않거나 철회한 분은 현금으로 정산하고 사업에서 나가게 됩니다. 이때 법이 정해 둔 기간과 이자가 있습니다.

언제	무엇이 정해져 있나
협의 기간	분양신청 기간 종료일 다음 날부터 90일 이내에 손실보상 협의를 합니다.
협의가 끝난 뒤	협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기합니다.

근거: 「도시 및 주거환경정비법」 제73조제1항·제2항.

지연되면 이자가 붙습니다

지연 기간	이율
6개월 이내	연 5%
6개월 초과 12개월 이내	연 10%
12개월 초과	연 15%

하나의 이율로 알고 계신 분이 많습니다. 정비사업의 현금청산 지연이자는 위 표와 같이 지연된 기간에 따라 요율이 나뉩니다. 다른 제도의 이율과 섞어 알고 계신 경우가 많아 따로 적어 둡니다.

근거: 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제60조제2항.

FAQ

이런 것들을 많이 물으십니다

「알아보기」 페이지에 자세한 설명을 정리해 두었습니다.

재개발·재건축 — 평가액이 곧 내 권리의 크기 읽기 → 보상평가와 수용 — 무엇이 다른가 읽기 → 보상금에 동의할 수 없다면 — 기한부터 확인하십시오 읽기 →

CONTACT

의뢰 · 문의

조합·추진위원회·조합원 개인 모두 문의하실 수 있습니다. 사업 단계와 필요한 평가의 목적을 먼저 말씀해 주시면 절차와 필요한 자료를 안내해 드립니다.

전화

02-720-7290

팩스 02-720-7291

주소

서울 광화문

서울특별시 종로구 새문안로 92, 1509호
광화문 오피시아빌딩 · 03186

알려주시면 좋은 것

네 가지

① 사업 구역명과 사업 유형(재개발·재건축·소규모주택정비) ② 현재 사업 단계 ③ 필요한 평가의 목적 ④ 제출처와 필요한 시기

감정평가와 정비사업 관리(PM)는 관계 법령상 같은 사업에서 겸할 수 없습니다. 본 법인이 정비사업 관리(PM)를 맡은 사업장에서는 그 사업의 감정평가를 수행하지 않으며, 반대의 경우도 같습니다.

재개발·재건축,단계마다 다른 평가가 필요합니다